保証会社不要の物件は本当におトク？リスクとメリットを検証

賃貸物件を契約する際、近年ほとんどの物件で「保証会社の利用」が必須条件となっています。

保証会社の利用料は初回で家賃の30～100%、更新時も1～2万円程度かかるため、決して安い出費ではありません。そのため「保証会社不要」と謳う物件を見つけると、「これはお得なのでは？」と思う方も多いでしょう。

しかし、保証会社不要の物件には、メリットだけでなく見落としがちなリスクやデメリットも存在します。この記事では、保証会社不要の物件の実態を解説し、本当に経済的なメリットがあるのかを検証します。

また、保証会社を利用しない場合の注意点や代替手段についても詳しく紹介します。賃貸契約の際の判断材料として、ぜひ参考にしてください。

Contents

保証会社の役割と一般的な費用
- 保証会社とは何か？その基本的機能
- 一般的な保証会社の費用相場
保証会社不要物件のタイプと特徴
- 保証会社不要物件の種類と提供者
- 保証会社不要物件の一般的な特徴
保証会社不要物件のメリット
- 経済的なメリットの検証
- 手続きの簡素化と柔軟性
保証会社不要物件のリスクと注意点
- 連帯保証人に関するリスク
- 滞納時のリスクと対応
保証会社不要物件の代替選択肢
- 家賃保証制度と機関保証の活用
- 保証料が安い保証会社の選び方
まとめ

保証会社の役割と一般的な費用

保証会社とは何か？その基本的機能

保証会社とは、賃貸契約において入居者が家賃を滞納した場合に、大家（賃貸人）に代わって家賃を立て替え払いする会社です。

簡単に言えば、「家賃の支払いを保証する」役割を担っています。

保証会社の主な機能は以下の通りです：

家賃の立て替え払い：入居者が家賃を滞納した場合、保証会社が大家に代わって家賃を支払います。これにより、大家は安定した家賃収入を確保できます。
滞納家賃の回収：立て替え払いをした後、保証会社は入居者に対して滞納家賃の支払いを請求します。場合によっては、法的手続きを経て強制執行を行うこともあります。
緊急連絡先の役割：入居者と連絡が取れなくなった場合や、トラブルが発生した際の窓口となります。
退去時の原状回復費用の保証：契約内容によっては、退去時の原状回復費用や未払い分の光熱費なども保証の対象となることがあります。

このような機能によって、大家は入居者の家賃滞納リスクを軽減でき、入居者審査の際の基準を緩和できるメリットがあります。

そのため、近年では約8割以上の賃貸物件で保証会社の利用が必須条件となっています。

一般的な保証会社の費用相場

保証会社を利用する際の費用は、主に「初回保証料」と「更新保証料」に分かれます。一般的な相場は以下の通りです。

初回保証料：

家賃の30%～100%（物件や保証会社により異なる）
例：家賃8万円の物件の場合、2.4万円～8万円程度

更新保証料：

1年ごと：5,000円～10,000円程度
2年ごと：10,000円～20,000円程度
月額制：家賃の1～3%を毎月支払う方式もある

また、保証会社によって保証の範囲や内容も異なります。一般的には以下のような違いがあります：

保証限度額：無制限のケースもあれば、家賃の数か月分に制限されるケースもあります。
保証対象：家賃のみのシンプルな保証から、共益費、駐車場代、原状回復費用まで保証するプランまで様々です。
緊急対応サービス：24時間対応の緊急サポートや、鍵の紛失時のサービスが含まれる場合もあります。

これらの費用は入居者の負担となるため、決して安い出費ではありません。

例えば、2年間の入居で考えると、初回保証料と更新料を合わせて家賃の約40%～120%程度の費用がかかる計算になります。

そのため、「保証会社不要の物件」に魅力を感じる入居者は少なくありません。

保証会社不要物件のタイプと特徴

保証会社不要物件の種類と提供者

保証会社の利用が不要とされる物件には、いくつかのタイプがあります。それぞれの特徴を見ていきましょう。

1. 個人オーナー直接契約型

個人オーナーが自ら管理・運営している物件
不動産仲介会社を通さず、オーナーと直接契約するケース
地方の小規模アパートや、古い物件に多い傾向
オーナーの判断で保証会社利用を必須としていない

2. 保証人代替型

連帯保証人を立てることを条件に、保証会社の利用を免除
親族などの信頼できる保証人が必要
保証人の信用力や収入証明が厳しく審査される

3. 敷金増額型

通常より多めの敷金（例：家賃の3～6か月分）を預けることで保証会社利用を免除
UR賃貸住宅（旧公団）などで採用されているケース
退去時に問題がなければ敷金は返還される

4. 公営住宅・公的住宅

自治体や公的機関が運営する住宅
低所得者向け住宅や高齢者向け住宅など
入居条件として収入制限がある場合が多い
自治体独自の保証制度を採用していることも

これらの物件提供者は、保証会社を介さないことで、契約手続きの簡素化や直接的な入居者管理を実現しています。

特に個人オーナーの場合は、長期的な信頼関係を重視するケースが多く、「人柄」を見た上で契約を結ぶことも少なくありません。

保証会社不要物件の一般的な特徴

保証会社不要の物件には、いくつかの共通した特徴があります。物件を検討する際の参考にしてください。

立地と建物の特徴：

駅から遠い、または交通の便が良くない場所に立地していることが多い
築年数が古い物件が多い（築20年以上など）
設備や内装が標準的または簡素
小規模なアパートやマンションが中心

契約条件の特徴：

敷金が通常より高額（家賃の2～6か月分）
礼金が不要またはリーズナブルな場合も
家賃相場よりやや安めに設定されていることが多い
契約期間が短め（1年契約など）の場合もある

入居審査の特徴：

保証人の信用力を重視
職業や勤続年数、収入などの安定性を厳しくチェック
過去の賃貸履歴や支払い状況の確認が丁寧
対面での面談を重視するケースが多い

契約後の管理体制：

オーナーとの直接的なコミュニケーションが多い
大手管理会社のような24時間対応サービスがない場合も
トラブル時の解決プロセスがシンプル（良くも悪くも）
更新手続きが簡易的な場合がある

これらの特徴を見ると、保証会社不要物件は主に「古くて立地が良くない物件の空室対策」や「長期入居者を確保したい個人オーナーの戦略」として提供されているケースが多いことが分かります。

そのため、物件の質や利便性を重視する場合は、必ずしも「お得」とは言えない可能性があります。

保証会社不要物件のメリット

経済的なメリットの検証

保証会社不要物件の最大のメリットは、保証会社利用料を節約できる点です。具体的な経済効果を検証してみましょう。

初期費用の節約：

初回保証料（家賃の30%～100%）が不要
例：家賃8万円の物件で、初回保証料が家賃の50%の場合、4万円の節約になる
ただし、敷金が増額される場合は、実質的な節約額は減少（敷金は退去時に返還される可能性があるが、全額とは限らない）

継続的な費用削減：

更新保証料（1～2年ごとに1～2万円程度）が不要
例：2年ごとの更新で1.5万円の保証料がかかる場合、6年の入居で4.5万円の節約になる
月額型保証料の場合はさらに大きな削減効果（家賃の1～3%×居住月数）

総合的な経済効果：

2年間の入居では、初回保証料+更新料で約5.5万円の節約（上記の例の場合）
4年間では約7万円、6年間では約8.5万円の節約になる計算
長期間住めば住むほど、経済的メリットは大きくなる

ただし、保証会社不要物件では、この節約分を相殺するような別のコストが発生することもあります。例えば：

敷金の増額（通常より1～3か月分多く）
家賃滞納時のペナルティが厳しい場合がある
退去時の原状回復費用の査定が厳しくなる可能性

実質的な経済効果を正確に把握するためには、これらの要素も含めて総合的に考える必要があります。

手続きの簡素化と柔軟性

保証会社を利用しない契約には、経済面以外にもいくつかのメリットがあります。

契約手続きの簡素化：

保証会社への申込書類や審査が不要
保証会社への個人情報提供が不要
契約までの期間が短縮されることも

審査基準の柔軟性：

保証会社の画一的な審査基準にとらわれない
個人オーナーの場合、収入や職業よりも「人柄」で判断されることも
フリーランスや自営業など、一般的な審査で不利になりがちな職業でも、オーナーの理解があれば契約しやすい

契約内容の柔軟性：

個別交渉の余地がある（家賃の値下げ、設備の追加など）
ペット飼育や楽器演奏など、通常は制限されることが多い条件も交渉次第で認められることも
リフォームや改装への許可が得られやすい場合もある

オーナーとの直接的な関係：

問題発生時に直接コミュニケーションが取れる
修繕依頼などがスムーズに進む可能性
長期入居による信頼関係構築で、更新時の家賃交渉なども有利になることも

これらのメリットは、特に「長期間安定して住みたい」「一般的な審査基準では不利になりがち」といった状況にある方にとって大きな魅力となります。

また、「大家さんと良好な関係を築きながら住みたい」という価値観を持つ方にも向いているでしょう。

保証会社不要物件のリスクと注意点

連帯保証人に関するリスク

保証会社不要物件では、多くの場合「連帯保証人」の設定が求められます。これには以下のようなリスクや注意点があります。

連帯保証人の責任の重さ：

連帯保証人は入居者と同等の支払い責任を負う
入居者が家賃を滞納した場合、保証人に直接請求が来る
原状回復費用や残置物の処分費用なども保証の対象
最悪の場合、数百万円の負担が発生する可能性も

保証人との関係性への影響：

家賃滞納など問題が発生した場合、保証人（多くの場合は親族）との関係が悪化するリスク
保証人の状況変化（死亡、破産など）が発生した場合の対応が必要
保証人への負担や心配をかけ続けることになる

保証人を頼める人がいない場合の制約：

親族がいない、または頼れない状況の場合、物件選択肢が大幅に制限される
友人や知人に頼む場合、関係性が複雑化するリスク
保証人の条件（年齢制限、収入条件など）を満たす人を見つける難しさ

連帯保証人をお願いする際は、そのリスクと責任を明確に説明し、十分な理解を得ることが重要です。

また、万が一の事態に備えて、家賃の支払い状況や契約内容を保証人と共有しておくことも大切です。

滞納時のリスクと対応

保証会社を利用しない場合、万が一の家賃滞納時には以下のようなリスクが考えられます。

即時的な対応の厳しさ：

保証会社がないため、滞納時の猶予期間が短い傾向
1ヶ月の滞納でも厳しい督促が来ることがある
オーナーとの直接対応となるため、感情的な問題に発展するリスク

法的手続きの早期化：

保証会社による間接的なクッション役がいないため、滞納が続くと早期に法的手続きに移行することも
契約解除や強制退去の手続きが迅速に行われる可能性
信用情報への影響も早期に発生する恐れ

対応方法の限定：

分割払いなどの柔軟な対応が認められにくい場合も
個人オーナーの判断次第で対応が大きく変わる不安定さ
交渉相手が個人となるため、専門的な知識を持った対応が期待できないことも

滞納リスクに備えるためには、以下のような対策を考えておくことが重要です：

緊急時の資金計画：少なくとも3ヶ月分の家賃相当額を緊急資金として確保
収入減少時の早期相談：問題が大きくなる前にオーナーに状況を説明し、対応を相談
連帯保証人との密な連絡：状況の変化があれば迅速に共有し、協力を求める体制を整える
公的支援制度の把握：失業時の住宅手当など、緊急時に利用できる公的支援の情報を事前に調べておく

家賃の支払いは賃貸契約の最も基本的な義務です。保証会社がない分、自己管理の重要性はより高まります。

保証会社不要物件の代替選択肢

家賃保証制度と機関保証の活用

保証会社に代わる選択肢として、家賃保証制度や機関保証などの代替手段があります。これらは特定の条件を満たす方が利用できるため、該当する場合は検討する価値があります。

家賃債務保証制度：

一般財団法人高齢者住宅財団による「家賃債務保証制度」
高齢者（60歳以上）や障害者、外国人などを対象とした制度
保証料は初回に家賃の35%程度、更新時は家賃の10%程度と比較的リーズナブル
連帯保証人が不要で、安心した入居をサポート

公的機関による保証制度：

自治体や公的機関が提供する家賃保証サービス
地域限定の場合が多いが、低コストで保証を受けられる
例：東京都の「居住支援制度」、大阪府の「あんしん賃貸支援事業」など
収入条件や住宅の条件など、一定の制約がある場合も

大学・企業による機関保証：

大学生の場合、大学が提携する機関保証制度を利用できることも
企業の福利厚生として、社員向けの家賃保証制度を提供している場合もある
通常の保証会社より低コストで利用できるケースが多い
対象者や物件に制限がある点には注意

家賃保証付き保険：

民間の保険会社が提供する家賃保証付きの保険商品
年間の保険料を支払うことで、万が一の際の家賃保証を受けられる
一般的な保証会社より割安な場合も
補償範囲や条件は商品によって異なるため、詳細確認が必要

これらの制度は、「保証会社は使いたくないが、連帯保証人も頼めない」という状況の方にとって貴重な選択肢となります。

ただし、利用できる条件や対象物件が限定されている場合が多いため、事前に詳細を確認することが重要です。

保証料が安い保証会社の選び方

保証会社を完全に避けるのではなく、よりコストパフォーマンスの高い保証会社を選ぶという方法もあります。保証料が比較的安い保証会社の特徴と選び方を紹介します。

保証料が安い保証会社の特徴：

初回保証料が家賃の30～50%程度（業界平均より低め）
更新料が1万円以下、または更新不要の場合も
保証範囲が必要最低限（家賃のみ）に絞られている
地域密着型の中小保証会社に多い傾向

保証会社選びのポイント：

料金体系の比較：
- 初回保証料、更新料、月額保証料など、すべての費用を含めた総額で比較
- 長期居住を前提とした場合のコスト計算
- 隠れたコスト（事務手数料など）がないか確認
保証内容のチェック：
- 必要な保証範囲のみをカバーする基本プランの有無
- オプションサービスの追加可否（必要なものだけ選べるか）
- 保証限度額や対象範囲の確認
契約条件の確認：
- 審査基準の透明性と合理性
- 滞納時の対応プロセス（猶予期間や交渉余地など）
- 解約条件や手数料
口コミや評判の調査：
- 実際の利用者の評判や満足度
- トラブル対応の実績
- 不動産会社からの信頼度