不動産で失敗しない方法

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不動産経営における比較

オーナーチェンジVS空室|不動産投資の比較

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現在入居者がいる状態で売りに出されているオーナーチェンジ物件と、入居者がいない状態の空き物件があります。 

オーナーチェンジ物件は、購入したらすぐに家賃が入ってくるというメリットがある半面、入居者を選ぶことはできません。以前はオーナーチェンジ物件に人気が集中していましたが、最近では空室物件を自分の方向性に合わせてリフォームしてから、貸しに出す人が増えてきています。 

 

オーナーチェンジ物件でのメリットデメリットと特徴

オーナーチェンジ物件を選ぶときのメリットとデメリットを挙げていきます。それぞれの特徴を考えながら検討していくことをおすすめします。

 

購入後にすぐ家賃収入がある

オーナーチェンジ物件は入居者いるお部屋を手に入れるとすぐに家賃収入が入ってきます。空室物件やこれから入居者を探す物件では家賃収入がない空白の時期が発生します。

あらかじめ賃料が入ってくるのがわかっていれば、収支計画が立てやすくなります。

 

家賃が安い設定のままの可能性がある

賃料が安いまま放置されていれば、周りの相場と見比べて賃料アップを狙うことができます。賃料相場を調べていないままで放置されていた物件は他の投資家が見落としがちなポイントです。

見た目の利回りや収支に振り回されないように、周辺地域の賃料相場を見ながら検討していきましょう。

 

入居者が選べない

オーナーチェンジ物件ですでに入居者がいる場合、問題のある入居者が入っている可能性もあります。

すでに入居している人を正当な理由なく立ち退きを迫るのは非常に困難です。現在どんな人が入居しているのか確認するようにしましょう。

 

物件の競争率が高い

すでに入居者がいてオーナーチェンジする物件の場合は物件の競争率が高い傾向にあります。これはすぐに家賃収入が見込めるという理由にあります。

それが立地などの他条件が良ければ、なかなか売り物件を見つけ出すことができません。狙っている物件があるのなら、中長期的に空くのを待つという方法もあります。

 

すぐにリフォームできない

オーナーチェンジ物件ですでに入居者がいる場合、すぐにリフォームができません。入居者が退去のタイミングでリフォームしましょう。

 

空室物件のメリットデメリットと特徴

空室の物件を選ぶ際のメリットとデメリットを挙げていきます。それぞれ特徴がありますので、あなたに合った物件を選ぶようにしましょう。

 

すぐにリフォームできる

入居者がいない空室物件の場合、あなたが手にしたらすぐにリフォームすることが可能です。好きなお部屋に変えることができるのも空室物件を手にするメリットです。

ただ、マンションの場合は組合との兼ね合いなどを事前に確認しておくようにしましょう。

 

入居者を選べる

空室物件で入居者がいない場合、これから入居してくる人をあなた自身が選定することができます。これは入居者への事前面談という意味合いよりも、きちんと家賃を払ってくれるかどうかということに着目すると延滞リスクを回避しやすくなります。

年収が一定以上の人だけにするとか、保証人は必須にするなど、今後入居する人をあなた自身が基準を設定することができます。

 

賃料改正がすぐにできる

周辺相場に比べて安ければ賃料アップして募集をかけることができます。反面、賃料相場より高いことが原因で入居者がいないのであれば賃料を見直す必要があります。

 

入居者が付くまで家賃が入ってこない

一番のデメリットです。リフォームしたとしてもいつ次の入居者が決まるかわかりません。不確定要素が大きくなります。 

 

まとめ

空き物件をリフォームして賃貸に出すといった人が増えたとはいえ、購入前から賃料収入が期待できるオーナーチェンジ物件はまだまだ根強い人気があります。 

1棟購入であれば、ほとんどのケースがオーナーチェンジ物件になります。
空室物件を検討するなら、1部屋ごとの区分所有物件を狙っていくことになります。

 

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